Yeni Kanun gayrimenkul kira sözleşmelerini yani  "ev sahibi-kiracı" ilişkileri bir çok yönden yeniden düzenlemiş olup önemli değişiklikler özet olarak aşağıdaki gibidir:

Türk hukukunda sözleşmeler bakımından kişilerin irade serbestîsi ilkesi hakim olmakla birlikte, konut veya işyeri olarak gayrimenkullerin kiralanmasına ilişkin sözleşmelerin de "kamusal" bir yönü olduğu kabul edilmiş ve  kanun koyucu tarafından "devlet tarafından düzenlenmesi gereken bir sorun" olarak görülmüştür. Bu nedenle, ev sahibi-kiracı arasında imzalanan kira sözleşmelerinde belirlenecek hükümlere kanun koyucu müdahale ederek kiracı “zayıf taraf” olarak görülmüş ve kiracı lehine  "tarafların iradelerine" sınırlamalar getirilmiştir.

Yeni Borçlar Kanunundaki kira sözleşmesine ilişkin temel değişiklikler aşağıda izah edilmiş olup yapılan açılamalar Yeni Borçlar Kanunu´nda 6217 sayılı Yasa ile yapılan son değişiklik çerçevesinde değerlendirilmelidir. 6217 sayılı Yasa ile Borçlar K.'na eklenen geçici 2. maddesi ile

kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 322, 324, 330, 339, 341, 342, 343, 345, 346 ve 353 üncü maddeleri 1/7/2012 tarihinden itibaren 5 yıl süreyle uygulanmayacağı, bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin tatbik olunacağı düzenlenmiştir.

Kiracı Lehine Getirilen Yeni Düzenlemeler :

1-      Depozito ( Güvence Bedeli )

Güvence bedeli olarak da anılan depozito bedeli yeni Kanunda üç kira bedeli ile sınırlandırılmıştır. Eski düzenlemede, kira borcunun veya gayrimenkule verilecek zararların teminatı olarak depozito ev sahibine veriliyordu. Ev sahibi, kira sözleşmesinin bitiminde, varsa kiracının aidat veya kira borcu ile gayrimenkule verilen zararları düştükten sonra depozito bedelini kiracıya iade ediyordu.

Yeni Borçlar Kanunun, bu durumun ev veya iş yeri sahipleri tarafından kötüye kullanıldığını kabul ederek yeni bir düzenleme getirmiş, Yeni Borçlar Kanunun  347 maddesine göre; en fazla üç kira bedeline kadar kararlaştırılan depozito bedeli ev sahibine ödenmeyecek,  kiracı adına bir Bankada açılacak hesaba yatırılacaktır. Banka bu bedeli ev sahibinin izni ve onayı olmadan kiracıya ödeyemeyecektir. 

Bu madde ile ev sahiplerinin, kira sözleşmesinin bitiminden sonra hiçbir gerekçe göstermeden depozito bedelini elinde tutmasını ve kiracıyı mağdur etmesinin önüne geçilmesi amaçlanmıştır. 

Ev sahibi, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlü olacaktır.

Güvence bedeline ( depozito ) ilişkin Yeni Borçlar Kanunu´nun 342 maddenin uygulanması 6217 sayılı Yasa ile Borçlar K.'na eklenen geçici 2. maddesi ile kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiraları bakımından 1/7/2012 tarihinden itibaren 5 yıl süreyle ertelenmiş olup kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin tatbik olunacaktır.

2-      Kira Bedelinin Belirlenmesi

Yeni Borçlar Kanunu, tarafların kira bedelinin artış koşullarını da serbestçe belirlemesini  sınırlamıştır.

TBK.md.344.f.1 “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır”.

•      Yeni Kanunun 344 maddesine göre; tarafların bedelinin artırılmasına yönelik olarak bir anlaşma yapabileceklerdir. Üstelik mevcut durumdan farklı olarak bu anlaşma sadece bir yıl için değil sürekli olarak geçerli olacaktır.

Ancak, tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Dolayısıyla tarafların ÜFE oranından daha fazla bir kira artışı kararlaştırmaları ve sözleşmeye yazmaları hukuken geçerli olmayacaktır.

•      Yeni Borçlar Kanunu 344.f.2-3 “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla HÂKİM TARAFINDAN, KİRALANANIN DURUMU GÖZ ÖNÜNE ALINARAK HAKKANİYETE göre belirlenir”.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, HÂKİM TARAFINDAN ÜRETİCİ FİYAT ENDEKSİNDEKİ ARTIŞ ORANI, KİRALANANIN DURUMU VE EMSAL KİRA BEDELLERİ GÖZ ÖNÜNDE tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir”.

•      Bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde :

Bir yıllık kira sözleşmelerinde ilk 4 yenilemede kira artışı üretici fiyat endeksi oranında olacak. 5. yenilemede ise rayiç kira bedeli saptanacaktır.  (4+1)

•      Bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde :

Kira sözleşmesinin süresinden bağımsız olarak,   her 5 yılda bir rayiç bedel tespiti istenebilecek

Örnek: 3 yıllık kira sözleşmesinde ilk 2 yenilemede kira artışı üretici fiyat endeksi oranında olacak. 3. yenilemede ise rayiç kira bedeli saptanacaktır. (2+1)

Örnek 2: 4 yıllık kira sözleşmesinde ilk yenilemede kira artışı üretici fiyat endeksi oranında olacak. 2. yenilemede ise rayiç kira bedeli saptanacaktır. (1+1)

Kira sözleşmesinde kira bedelinin yabancı para olarak kararlaştırılması durumunda ise, 5  yıl geçmeden kira bedelinde değişiklik yapılamayacaktır. Örneğin kira bedeli Dolar üzerinden belirlenmiş ise bu bedel beş yıl süreyle değişmeyecektir.

3-     Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı  (Muacceliyet Şartı ve Cezai Şarta Cevaz Verilmemesi)

TBK. m.346´da öncelikle “Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez” hükmü kabul edilmiştir.

Ama asıl önemlisi, uygulamada kiracılar açısından çok büyük sıkıntı teşkil eden muacceliyet kayıtları ve cezai şartlar geçersiz kabul edilmiştir. Buna göre “Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir”.

Muacceliyet şartı, bir kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde kira dönemi sonuna kadar tüm kira bedellerinin istenilebilmesidir. Bu konuya ilişkin eski Borçlar Kanununda bir hüküm olmamasına rağmen, Yargıtay kira sözleşmelerine konulan bu hükmü geçerli sayıyordu. Kiracının, kira bedellerini gününde ödemesini sağlamaya yönelik olarak kira sözleşmelerine konulan bu "korkutma" hükmü artık geçerli olmayacaktır.

4. Yeni Borçlar Kanununda kiracının, sözleşmede aksi öngörülmemişse ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanmakla yükümlü olduğu ancak bunun dışında kiracıya başkaca bir yan ödeme yapma yükümlülüğü getirilemeyeceği hükme bağlanmıştır. Keza, Yeni Borçlar Kanununun yürürlüğe girmesinden sonra, kira sözleşmelerine gayrimenkule ait vergi veya sigortaların kiracı tarafından ödeneceğine ilişkin hükümler de  konulamayacaktır.

Keza, Yeni Borçlar Kanunu´nun kullanma giderlerine ilişkin 34 maddesi ile ceza şart ve muacceliyet şartına ilişkin “Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı” başlıklı 346´ıncı maddenin  uygulanması 6217 sayılı Yasa ile Borçlar K.'na eklenen geçici 2. maddesi ile kiracının TTK kapsamında tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiraları bakımından 1/7/2012 tarihinden itibaren 5 yıl süreyle ertelenmiş olup kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin tatbik olunacaktır.

İşyeri ve Ev Sahipleri Lehine Değişiklikler :

1-      Ev ve işyeri sahiplerinin en önemli sorunlarından birisi, kiracının gayrimenkule ilişkin elektrik, su vb. ödemeleri yapmamasıdır. Yeni Kanun bu durumda ev sahibinin kira sözleşmesini feshederek taşınmazı tahliye ettirebileceğini düzenlemiştir. Ancak bu düzenlemelerin uygulamada getireceği yarar tartışmalıdır. Örneğin, Ev sahipleri, genellikle kiracının kira bedeli ile birlikte gayrimenkule ait elektrik, su vb giderleri ödemeden kaçtıklarından şikâyet ederler. Bu durumda, yeni Borçlar Kanunu ile getirilen "elektrik ve su giderlerini ödemeyen kiracının tahliye edilmesi" imkânının pratikte bir anlam ifade etmeyeceği açıktır.

2-      Ev sahipleri lehine getirilen bir başka yenilik ise, on yılın sonunda ev sahibinin hiçbir gerekçe göstermeden kira sözleşmesini sonlandırma imkânı tanımasıdır. Bilindiği üzere; kira sözleşmesinin süresinin sona ermesi nedeniyle sözleşmeyi feshetme hakkı kiracıya verilmiştir. Bir başka ifadeyle, kira süresinin sonunda kiracı isterse gayrimenkulü tahliye eder, istemez ise kira sözleşmesi aynı şartlarda bir yıl daha uzar. 

Yeni Kanunun 347 maddesine  göre; Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Ancak, 6101 sayılı Kanunun geçici 2. maddesi gereğince yeni Borçlar Kanununun yürürlüğe girdiği 1 Temmuz 2012 tarihinde,  on yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında, yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl; on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl sonra uygulanır.

Örneğin 2006 tarihinde imzalanan bir kira sözleşmesine dayanarak bir ev sahibi, 2017 yılında, 2002 yılından daha önce imzalanmış bir kira sözleşmesine dayanarak bir ev sahibi 2014 yılında hiçbir gerekçe göstermeden kiracısını tahliye edebilecektir.

3-      Eski Borçlar Kanunu, ev veya işyeri sahiplerinin kendisi, eşi ve çocuklarının ihtiyacı nedeniyle gayrimenkulü tahliye imkanı tanımaktaydı. Yeni Kanunun 350. maddesine göre; ev sahibi kendisi, eşi, altsoyu (çocukları, torunları)  üstsoyu (babası, dedesi)  veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa gayrimenkulün tahliyesini isteyebilecekler. 

4-      Diğer bir değişiklik, kefalete ilişkin olup kefalette kefilin el yazısı ile kefil olunan miktarı ve yılı yazması kefalet  tarihinin yazılması şartı getirildi. Sözleşme imzalanırken eskiden kontrat hazırlanıyor ve kefil sadece imzasını atıyordu bundan böyle kefilin adını soyadını imzası kefalet tarihini kefil olunan miktarı ve kefalet süresini kendi el azısı ile yazması gerekiyor aksi halde kefalet geçersiz hale gelmekte bu düzenleme kefil lehine olarak değerlendirilebilir eskiden kira sözleşmelerine konula sözleşme yenilendiği sürece kefilin kefaleti devam eder şeklinde kefili yıllarca bağlayan sözleşme maddeleri artık geçerli değildir.

Saygılarımızla,

Av. Yüksel Gökçe (LL.M)

ALDIRMAZ&GÖKÇE

HUKUK BÜROSU